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相続税の申告をするとき、

亡くなった方の相続財産がいくらなのか、

財産価格の評価額がいくらなのかと

ご不安になる方も多いのではないでしょうか。

 

今回は土地の評価方法についてご説明します。

 

土地評価が安くなるのは、3つの要素があります。

 

1，土地の形状、立地による評価減

これには、評価する土地の奥行による奥行価格補正率、

間口による間口狭小補正率、奥行と間口の割合による奥行長大補正率、

土地の形状が不整形である場合の不整形補正率、

面積が1,000㎡以上ある場合の規模格差補正率等があります。

 

2，宅地の上に存する権利による評価減

これには、地上権、区分地上権、永小作権、借地権、

定期借地権、耕作権等があります。

これらの権利は、土地の所在する地域や契約内容、

契約期間等で斟酌割合が変わってきます。

 

3，小規模宅地等の特例適用による評価減

小規模宅地等の特例は、

亡くなった人が事業や住まいに使っていた土地について、

一定の要件のもと、

一定の面積について50％から80％を減額するというもので、

主に3つに区分されます。

①　特定居住用宅地等(330㎡まで、80％減額)

②　特定事業用宅地等(400㎡まで、80％減額)

③　貸付事業用宅地等(200㎡まで、50％減額)

 

ここで、具体例を基に計算してみましょう。

 

• 各土地の自用宅地としての評価額

適用すべき補正率等		A土地	B土地	C土地
①	正面路線価	200,000円	200,000円	200,000円
②	奥行価格補正率	1.00	0.92	1.00
③	間口狭小補正率	－	0.94	0.94
④	奥行長大補正率	－	0.90	－
⑤	不整形地補正率表の補正率	－	－	0.79
⑥	不整形地補正率(③×⑤)	－	－	0.74
⑦	補正後の価額	200,000円	155,664円	148,000円
⑧	面積	150㎡	150㎡	150㎡
⑨	自用地としての相続税評価額	30,000,000円	23,349,600円	22,200,000円

 

• 各土地を貸家建付地、貸宅地とした場合の評価額

算　　　　　　式		A土地	B土地	C土地
①	貸家建付地 ⑨×(1－50％×30％)	25,500,000円	19,847,160円	18,870,000円
②	貸宅地 ⑨×(1－50％)	15,000,000円	11,674,800円	11,100,000円

　※貸家建付地：アパートのように土地建物を有償で貸し付けている場合

　　貸宅地：土地を有償で貸付、その上に建物を建てさせている場合

 

• 各土地の小規模宅地等の適用をした場合の評価額

算　　　　　　式		A土地	B土地	C土地
①	特定居住用宅地等(330㎡まで) ⑨－(⑨×80％)	6,000,000円	4,669,920円	4,440,000円
②	特定事業用宅地等(400㎡まで) ⑨－(⑨×80％)	6,000,000円	4,669,920円	4,440,000円
③	貸付事業用宅地等(200㎡まで) ⑨－(⑨－50％)	15,000,000円	11,674,800円	11,100,000円

 

このように、評価する土地の形状、用途、特例の適用等によって、

評価額は変わってきます。

 

前述した形状、立地による評価減は主なものを例示したもので、

これ以外にもさまざまなものがありますので、

本記事を参考にしていただければと思います。

 

 

広島総合税理士法人